Un jugement rendu le 20 janvier 2021 par le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Paris laisse supposer que la mesure administrative dite de « confinement » contraignant la fermeture totale au public des magasins, libèrerait le preneur de son obligation de paiement du loyer, en raison de la perte de la chose louée. (TJ Paris, 20 janvier 2021, RG n°20/80923)

Dans cette affaire, face au défaut de paiement des loyers pendant le confinement, le bailleur a pratiqué une saisie attribution pour un montant total de 42 809,34 €, correspondant en principal au loyer dû pour le deuxième trimestre 2020.

Le 3 juin 2020, la société preneuse a assigné son bailleur aux fins d’obtenir la main levée de la saisie attribution en expliquant que les loyers du mois d’avril et mai 2020 n’étaient pas dûs, aux motifs que les décisions administratives l’avaient contraintes à fermer son magasin pendant cette période.

En s’appuyant sur le fondement de l’article 1722 du Code civil, le Juge de l’Exécution a fait droit à la demande du preneur.

Pour mémoire, l’article 1722 du Code civil dispose que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Ainsi, le Juge de l’exécution retient que :

« L’impossibilité juridique survenue en cours de bail, résultant d’une décision des pouvoirs publics, d’exploiter les lieux loués est assimilable à la situation envisagée (laquelle a pour effet de libérer le preneur de l’obligation de payer le loyer tant qu’il ne peut jouir de la chose louée) au texte ci-dessus reproduit, peu important à cet égard la clause de responsabilité invoquée par [le bailleur]. »

Autrement dit, l’impossibilité juridique d’exploiter les lieux loués en raison d’une décision des pouvoirs publics survenue en cours de bail serait assimilable à la perte de la chose louée.

Ainsi, selon le Juge de l’Exécution le preneur, tant qu’il ne peut jouir de la chose louée, serait libéré de l’obligation de payer le loyer et ne peut se voir réclamer le paiement des loyers sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020.

L’utilisation des dispositions de l’article 1722 du Code civil apparait comme une nouvelle opportunité donnée aux preneurs, qui n’ont pas honoré leur obligation de paiement lors de la période de confinement.

A noter qu’usuellement l’article 1722 du Code civil est plutôt appliqué en matière de sinistre entraînant une « destruction » matérielle des locaux loués (notamment d’incendie), de sorte que l’interprétation du Juge de l’Exécution demeure contestable et mériterait d’être confirmée (ou infirmée) pour en juger de sa véritable valeur.

A ne point douter que cette nouvelle interprétation fera encore couler beaucoup d’encre.

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JURISPRUDENCE – Le paiement des loyers commerciaux pendant le confinement – Episode 4
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