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Le 23 novembre 2018 a été promulguée la loi n°2018-1021 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi « ELAN ».

Outre les dispositions relatives aux transitions énergétique et numérique, cette loi modifie et ajoute certaines dispositions à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En particulier, il est instauré l’obligation par les syndicats de copropriétaires de mettre en conformité leurs règlements de copropriété dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi ELAN, c’est-à-dire avant le 23 novembre prochain.

La mise en conformité du règlement de copropriété, quèsaco ?

L’article 206 de la loi ELAN dispose que :

« La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. »

II.- Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

L’article 209 de loi ELAN dispose quant à lui que :

« Art. 6-4.-L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

II.-Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

Autrement dit, il est nécessaire d’intégrer avant le 23 novembre 2021, au sein du règlement de copropriété :

  • la mention expresse de l’existence éventuelle d’un partie commune à jouissance privative.
  • la mention de la création et de la consistance de l’existence éventuelle d’un lot transitoire ;
  • la mention expresse de l’existence éventuelle d’une partie commune spéciale ; et

  • Qu’est-ce qu’un lot transitoire ?

Le lot transitoire est, selon la Cour de cassation, un « terrain non-bâti, privativement réservé à l’exercice du droit exclusif du titulaire d’y édifier une construction avec affectation d’une quote-part de parties communes »(Cass., Civ. 3ème, 14 novembre 1991, n°89-21.167).

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’article 206 de la loi ELAN, définit le lot transitoire comme étant « formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante ».

Plus simplement, le lot transitoire est un lot de copropriété, attribué par le promoteur, sur lequel l’un des copropriétaires dispose d’un droit exclusif d’y édifier une construction.

Par exemple, la construction d’un ensemble immobilier, comportant deux lots voisins (A et B), débute au cours de l’année N :

  • le lot A est bâti
  • la construction du lot B est prévue pour l’année N+3

Le copropriétaire auquel ont été attribués les lots A et B dispose d’un droit de propriété sur le lot A, et d’un droit à construire sur le lot B, spécifié dans le règlement de copropriété dès la construction de l’ensemble immobilier.

  • Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale ?

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu’ajouté par l’article 209 de la loi ELAN, définit les parties communes spéciales comme celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires.

Autrement dit, ce sont des parties communes qui sont restreintes à certains copropriétaires seulement.

C’est le cas par exemple d’un local à vélos, d’une aire de roulement d’un parking déclarée spéciale aux propriétaires de places de parking, ou d’un toit-terrasse de l’un des immeubles de la copropriété.

  • Qu’est-ce qu’une partie commune à jouissance privative ?

L’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’article 209 de la loi ELAN, définit les parties communes à jouissance privative comme les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusive d’un lot.

Ainsi, un droit de jouissance privatif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires à l’occasion d’une assemblée générale.

Ce droit de jouissance privatif n’est pas un droit de propriété ; c’est un simple droit d’usage attribué à un ou plusieurs copropriétaires, qui peut être permanent ou temporaire.

Il s’agit le plus souvent question d’un jardin, d’un balcon, de combles, ou d’un lot de copropriété auquel le bénéficiaire du droit de jouissance exclusif est le seul à avoir accès.

Quel est le but de cette obligation ?

L’objectif visé par l’inscription des lots transitoires, parties communes spéciales ou à jouissance privative dans le règlement de copropriété est triple :

  • déterminer la quote-part exacte des parties communes de chaque copropriétaire ;
  • par conséquent, préciser le montant des charges afférent à chaque lot ou partie commune ; et
  • garantir aux copropriétaires l’existence juridique de leurs droits sur d’éventuels lots transitoires ou parties communes (en effet, n’oublions pas que le règlement de copropriété tient lieu de loi aux copropriétaires, au sens de l’article 1103 du Code civil).

Quelles sont les sanctions ?

Aucune sanction pénale ou civile n’est mentionnée contre les syndicats des copropriétaires qui ne mettraient pas en conformité leurs règlements de copropriété.

La sanction est autre, et apparait finalement en application de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

En effet, dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires ne met pas en conformité avec les dispositions susvisées son règlement de copropriété, avant le 23 novembre 2021, tout droit de jouissance privative sur une partie commune accordé à un copropriétaire, toute partie commune spéciale ou tout lot transitoire, qui n’est pas spécifié dans ledit règlement, perd son existence juridique.

Ainsi, dans l’hypothèse où le règlement de copropriété ne serait pas mis en conformité, un copropriétaire pourrait se voir dépossédé de son droit de jouissance privative, par exemple d’un jardin (partie commune), qui aurait été accordé préalablement par une décision d’assemblée générale, mais qui n’aurait pas été inscrit dans ledit règlement.

Qui est concerné par cette obligation ?

Le syndicat des copropriétaires est le premier organe de la copropriété visé par les articles 206 et 209 de la loi ELAN.

En effet, c’est à lui que revient l’obligation de mettre en conformité avec les dispositions susvisées son règlement de copropriété.

Aux termes des articles 206 et 209 de la loi ELAN, le syndic est quant à lui tenu d’inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires, avant le 23 novembre 2021, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété :

« […] A cette fin et si nécessaire, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. » (Loi n°2018-1021, art. 206)

« […] A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. » (Loi n°2018-1021, art. 209)

Aucune sanction n’est mentionnée contre le syndic qui n’inscrirait pas à l’ordre du jour la mise en conformité du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dont il a à charge la gestion et l’administration.

Cependant, il est utile de rappeler qu’il est de jurisprudence constante qu’un syndic de copropriété possède un devoir de conseil envers son mandant, de sorte qu’un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires, lui-même, pourrait engager la responsabilité du syndic si ce dernier ne lui a mentionné à aucun moment les conséquences du manquement à son obligation de mise en conformité du règlement de copropriété :

« Attendu qu’il est également de principe que le syndic de copropriété, professionnel de l’immobilier depuis de nombreuses années comme en l’espèce, est tenu d’une obligation de renseignement et d’un devoir de conseil » (CA Chambry, 3 septembre 2002, 00/02968).

« Dès lors, le syndic avait-il le devoir de conseiller les copropriétaires et leur syndicat en les avertissant de la nécessité d’agir rapidement au lieu de laisser passer les années. » (CA Paris, 25 septembre 2008, n° 06/07559).  

Quelle est la procédure à suivre ?

Tout d’abord, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété, soumise par le syndicat des copropriétaires, par l’un de ces derniers, ou par le syndic, doit être mise à l’ordre du jour d’une première assemblée générale.

Cette assemblée générale servira également à la nomination d’un conseil juridique (le plus souvent un avocat) qui devra alors étudier tous les éléments essentiels (règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale, état descriptif de division, etc.) pour déterminer la nécessité ou non de mettre à jour le règlement de copropriété.

Aux termes des articles 206 et 209 de la loi ELAN, ces résolutions visant à la mise en conformité du règlement de copropriété et la nomination d’un conseil juridique devront être prises « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés », autrement dit à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965.

Si la majorité des copropriétaires est favorable à la mise en conformité du règlement de copropriété, l’avocat aura pour mission de proposer un modificatif de ce dernier, en harmonie avec les nouvelles dispositions de la loi ELAN.

Ce modificatif sera ensuite voté lors d’une seconde assemblée générale des copropriétaires. Une fois le délai de contestation purgé, le nouveau règlement de copropriété sera transmis à un notaire, afin que celui-ci procède à sa publication et son enregistrement.

À toutes fins utiles, de nombreux règlements de copropriété sont aujourd’hui archaïques. A ce titre, il semble pertinent de songer à une mise à jour intégrale du règlement de copropriété.   A noter toutefois qu’une telle modification du règlement de copropriété est soumise à une plus forte majorité que celle requise par la loi ELAN, puisqu’il s’agit de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (article 26 de la loi de 1965).

Bien que datant de novembre 2018, ces mesures ont tardé à être appliquées en raison de la crise sanitaire et de ce qu’elle a engendré chez les professionnels de l’immobilier.

Ainsi, il est important, voire urgent, de satisfaire à ces nouvelles dispositions légales, lesquelles pourraient alors être lourdes de conséquences pour les droits des copropriétaires, si elles n’étaient pas appliquées.

ATTENTION, plus que quelques mois pour procéder à la mise en conformité du règlement de copropriété !
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